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Actualité du marché immobilier au Maroc

Crédit immobilier : faible hausse, mais conditions plus strictes

Catégorie : Immobilier

Pour les crédits immobiliers accordés aux particuliers d’abord, les taux se situent aujourd’hui dans une fourchette de 5,5% HT (valable pour les crédits à taux variable) à 6,5% (constaté sur les formules fixes). A priori, il en ressort que les minimums de taux se sont relativement appréciés par rapport à la période faste dont a bénéficié le secteur de l’immobilier en 2006-2007 qui a connu un minimum de 5,07%.
Mais pas tant que cela, à y voir de plus près, car il y a 4 ans les banques bénéficiaient de conditions de liquidités bien plus favorables qui profitaient de manière mécanique aux taux plancher des crédits immobiliers. En fait, en 4 ans, en dépit des conditions de refinancement de plus en plus tendues, les banques n’auront opéré qu’une seule augmentation officieusement concertée au niveau du Groupement professionnel des banques (GPBM), fin 2009, de quelques points de base, pour consolider leurs marges bénéficiaires sur les financements de crédits immobiliers. Mais, depuis, les taux des crédits immobiliers se sont stabilisés, et les enquêtes trimestrielles de BAM laissent même apparaître une légère baisse intervenue courant 2011.
Cela dit, en comparaison avec les années porteuses du marché de l’immobilier, les conditions de financement sont devenues bien plus strictes. En effet, aujourd’hui, chez tous les établissements de la place, les durées de crédits ne dépassent pas 25 ans et les quotités de financement atteignent exceptionnellement les 105% de la valeur du bien (les 5% en plus couvrant l’assurance-vie ou les frais d’acquisition). Autrement dit, on est bien loin des formules de crédits qui couraient sur 40 ans pour les jeunes actifs avec des financements atteignant 125% du prix du bien, proposées au plus haut de l’immobilier.

Mais dans l’ensemble, il demeure que les banques pratiquent une politique volontaire en termes de conditions de financement pour les crédits à l’habitat, et cela se comprend. «Avec le ralentissement des transactions sur le marché de l’immobilier, le volume de dossiers à financer s’amenuise, ce qui accroît d’autant plus la concurrence entre les banques pour proposer les financements les plus avantageux et drainer de la clientèle», éclaire un professionnel. Ce qui porte à croire que les banques devraient plutôt maintenir à moyen terme un statu quo sur les taux des crédits immobiliers ou du moins qu’elles devraient s’abstenir d’augmenter le coût de ces financements en vue d’accroître leur marge. En revanche, elles seraient contraintes de répercuter des augmentations de taux si les taux plancher venaient à croître sensiblement. Et c’est précisément ce qui se profile pour les crédits à taux variable.  Selon les analystes du CIH, ceux-ci pourraient monter à 7, voire à 8% sur les années à venir, en raison de la nouvelle indexation des crédits à taux variable sur le taux du marché interbancaire, au lieu des bons du trésor à long terme, entrée en vigueur en 2010. Mais cette donnée semble déjà avoir été intégrée par les emprunteurs, à savoir que plus de 80% des crédits à l’habitat consistent aujourd’hui en formules à taux fixe.